공인중개사 시험과목 & 합격 가이드 (+독학 팁, 난이도, 일정까지 한눈에!)

부동산 시장의 전문성을 갖추고, 미래를 대비하고 싶다면 가장 먼저 떠오르는 자격증은 단연 공인중개사입니다.
매년 20만 명 이상이 응시하며, 퇴직 후 준비, 주부 자격증, 이직용 자격증 1위로 꼽히는 인기 국가자격증이기도 하죠.

이 글에서는 ✅ 공인중개사 시험과목, ✅ 시험 일정 및 접수 방법, ✅ 독학으로도 가능한지?, ✅ 최신 기출문제 경향,
✅ 합격률과 합격 전략까지 상세하게 정리해드립니다.

---

1. 공인중개사란?

공인중개사란, 「공인중개사법」에 따라 부동산 매매, 임대차 계약, 중개, 자문 등 부동산 거래에 관련된 전문 지식과 실무를 가진 사람에게 부여되는 국가전문자격증입니다.

공인중개사란?

• 부동산 중개소 개업 가능
• 법인 설립 시 대표 중개사 등록
• 건설사, 시행사, 금융사 부동산 부서 취업 가능
• 부동산 자산관리사, 컨설턴트 등으로 확장 가능

📌 특히 중장년층, 경단녀, 부업용 자격증으로도 각광받고 있으며,
자격 취득 후 실무 교육만으로 바로 창업도 가능합니다.

---

2. 공인중개사 시험 과목 구성

공인중개사 시험은 1차와 2차 시험으로 나누어 실시되며, 두 시험 모두 객관식 5지선다형으로 출제됩니다.

📝 1차 과목

부동산학개론	부동산의 개념, 원칙, 투자, 금융 등 이론 중심
민법 및 민사특별법	계약, 물권, 점유, 임대차 등 부동산 거래 관련 법률

 

• 총 80문제 (각 과목 40문제)
• 과목당 100점 만점, 60점 이상 합격
• 1과목 40점 미만 시 과락 → 불합격

 

✍ 2차 과목

과목설명

공인중개사법령 및 실무	개업 절차, 중개대상물 확인·설명, 손해배상책임 등
부동산공법	국토계획법, 건축법, 주택법, 도시개발법 등
부동산세법	양도소득세, 취득세, 등록세, 종합부동산세 등

 

• 총 120문제 (각 과목 40문제)
• 평균 60점 이상 + 과락(40점 미만) 없으면 합격
• 과락 발생 시 평균이 높아도 불합격이니 주의!

📌 2차 시험은 난이도가 훨씬 높고, 범위가 넓으며 암기량도 방대합니다.

---

3. 2025 시험 일정 & 접수 방법

• 시험 시행일: 2025년 10월 26일(토) 예정
• 원서 접수 기간: 2025년 8월 중순 ~ 말 (예상)
• 시험 장소: 전국 시·도별 지정 고사장
• 합격자 발표: 2025년 11월 말
• 접수 방법:
  1. 큐넷 홈페이지(https://www.q-net.or.kr) 접속
  2. 회원가입 및 사진 등록
  3. 응시원서 작성 및 수수료 결제
  4. 시험장소 확인 후 접수 완료

📌 시험은 1차 오전 / 2차 오후 분할 시행, 1차 합격 없이도 2차 응시 가능 (불합격 포함)

시험 접수하러 가기

---

4. 독학 가능한가요? 현실적인 합격 전략은?

많은 수험생들이 궁금해하는 부분이 바로 “독학으로 공인중개사 가능할까?”입니다.
결론부터 말하자면 가능하지만, 단점도 분명 존재합니다.

🔎 독학 장점

• 비용 절약 (인강·학원비 최소 수십만 원~백만 원 이상 절감)
• 시간과 장소에 구애받지 않음
• 본인 학습 스타일에 맞게 유연하게 진행 가능

🔎 독학 단점

• 과목별 출제 포인트 파악이 어려움
• 최신 판례, 개정법 반영이 늦어질 수 있음
• 동기부여와 집중력 유지가 어려움

✔️ 독학 성공 전략

1. 기출문제 기반 반복 학습
2. 1차부터 확실히 정복 후 2차 진입
3. 기출+요약집+모의고사 3단계 학습 루틴
4. 스터디나 커뮤니티(Q-net, 카페) 병행 필수

📌 최근에는 유튜브 무료 강의, 기출 해설 블로그 등 비용 없이도 양질의 자료가 많아졌기 때문에 자기관리만 된다면 독학도 충분히 가능합니다.

---

5. 최신 출제 경향 및 시험 문제 유형

공인중개사 시험은 난이도 자체보다는 출제 범위의 방대함이 합격의 관건입니다.
기출문제를 살펴보면 다음과 같은 특징이 있습니다:

• 부동산학개론: 수리 계산 문제가 5문제 이상 출제되며, 그래프·표 문제 출제도 있음
• 민법: 판례 문제와 조문 순서 문제 출제 비율 증가
• 공법: ‘법률명 암기’보다 ‘법 적용 시기·절차’ 중심으로 출제됨
• 세법: 과세 대상과 비과세 구분, 세율 암기 문제 출제 빈도 높음
• 실무: 상황형 문제 증가 추세 (예: “A가 등기부를 확인한 결과…” 식의 실전형 문제)

📌 2024년 시험 기준 실무 파트에서 5지 중 2개 이상 헷갈리는 문제가 많았으며,
세법은 개정세율 반영 여부에 따라 답이 갈리는 경우도 있어 최신 자료 필수 확인이 중요합니다.

---

📈 공인중개사 합격률 분석

연도	1차 응시자	1차 합격률	2차 응시자	2차 합격률	최종 합격률
2022년	약 115,000	약 28%	약 78,000	약 17%	약 13%
2023년	약 120,000	약 31%	약 81,000	약 18%	약 14%
2024년	약 122,000	약 30.2%	약 80,500	약 18.5%	약 15%

 

📌 매년 응시자는 증가, 합격률은 15% 전후 유지
📌 특히 2차 시험 합격률은 항상 1차보다 낮으며, 공법과 세법에서 고배를 마시는 경우 다수

6. 공인중개사 공부법 실전 전략 (과목별 공략법)

시험 과목이 많고 암기량도 방대하기 때문에, 과목별 전략적 접근이 매우 중요합니다.

1. 부동산학개론

• 계산 문제는 공식 외우는 게 핵심!
• 이론은 반복 정리보다 문제풀이 → 틀린 부분 다시 보기 방식이 효율적
• 그래프 해석, 지대 이론, 공급·수요 곡선 등은 기출 위주 정리 추천

2. 민법 및 민사특별법

• 초반 진입 장벽이 높지만 가장 오래 기억에 남는 과목
• 판례 문제 대비 위해 사례형 기출을 중심으로 학습
• ‘물권 vs 채권’, ‘등기 필요 여부’ 등 비교 정리 노트 만들면 좋음

3. 공인중개사법령 및 실무

• 암기량은 많지만 점수 확보에 유리
• 최근에는 실전 상황형 문항이 늘어났기 때문에
  • “이 경우 중개사는 어떻게 해야 하나?”
  • “설명 의무 위반 시 처벌은?” 같은 현장감 있는 문제 대비 필요

4. 부동산공법

• 난이도 1위 과목, 탈락률 가장 높음
• 국토계획법, 건축법, 주택법 등 법령 수가 많아, 조문 정리 + 표 암기 병행 필요
• 시간 들여 마인드맵식 정리 추천 (예: 용도지역 → 행위 제한 → 위반 시 제재)

5. 부동산세법

• 계산 문제 & 용어 정리만 잘하면 고득점 가능
• 취득세·양도세·종부세 구분해서 암기
• ‘비과세 요건’이나 ‘과세 기준일’은 반드시 연도별 개정 체크

---

7. 추천 교재 & 인강 플랫폼

기본서 추천 (2025 최신판 기준)

• 박문각 공인중개사 기본서 시리즈 – 체계적, 기출 연계 구성
• 에듀윌 공인중개사 기본서 + 기출문제집 – 초보자에게 친화적인 설명
• 랜드프로 기출해설집 + 핵심요약노트 – 요약 정리에 탁월

무료/유료 인강 플랫폼

유튜브 무료 강의	에듀윌, 해커스 등 각종 입문 강의 무료 제공
에듀윌	체계적인 커리큘럼, AI 문제풀이 시스템, 1:1 코칭
랜드프로	실무 중심 강의 + 기출 변형 문제 강세
해커스	탄탄한 기본 강의 + 요약 특강 + 최신 개정 강의 지속 업로드

 

📌 1차는 무료 인강 + 기출 풀이로도 충분
📌 2차는 인강 병행 또는 문제집 중심 스터디 병행 추천

---

⚠️ 공인중개사 수험생들이 가장 많이 하는 실수

1. 1차와 2차를 동시에 처음부터 준비
   → 과부하로 진입장벽만 높아짐. 1차 합격 후 2차 집중이 정석
2. 기출문제 무시하고 기본서만 반복
   → 실제 시험과 괴리 발생. 기출→기본서 정리 방식이 훨씬 효과적
3. 공법을 후반에 미루는 실수
   → 공법은 암기+이해 시간이 많이 드는 과목. 가장 먼저 시작해야 할 과목
4. 모의고사 미실시
   → 실전 감각 부족으로 과락 당하는 경우 다수. 회차별 타이머 설정 후 실전 연습 필수

---

❓ 공인중개사 시험 Q&A 

Q1. 공인중개사 자격증은 유효기간이 있나요?
A1. 아닙니다. 한 번 합격하면 평생 자격입니다. 실무교육 이수 시 바로 개업 가능.

Q2. 1차, 2차 동시에 응시할 수 있나요?
A2. 가능합니다. 단, 동시 합격이 가장 어려운 루트이므로 전략적 판단 필요.

Q3. 영어 못 해도 괜찮나요?
A3. 전혀 상관 없습니다. 모든 시험은 한국어로 진행되며 법령 기반입니다.

Q4. 시험장에는 뭘 챙겨가야 하나요?
A4. 신분증, 수험표, 검은색 컴퓨터용 사인펜, 시계(전자기능 없는 것)

Q5. 합격 후 개업까지 절차는?
A5. 합격 → 실무교육 수료 → 등록 신청 → 중개사무소 개설(보증보험 등 필요)

Q6. 50대 이후에도 취득하면 의미 있나요?
A6. 매우 유의미합니다. 창업, 부업, 노후 준비에 적합하며 실제 60대 수험생도 많습니다.

---

✍ 마무리 요약

시험 구조	1차(2과목), 2차(3과목), 모두 객관식 5지선다
응시 조건	제한 없음, 연령·학력 무관
난이도	암기량 많고 범위 넓음, 특히 2차 공법이 고난도
합격 전략	기출 중심 반복 학습 + 모의고사 병행 + 과목별 집중
독학 가능성	가능하나, 커뮤니티·무료 인강 병행 시 효율 ↑
활용도	중개업 창업, 프리랜서, 부동산 자문, 수익형 자산 운영 등 다양화 가능

 

---

 

법무사 시험과목 난이도 및 준비기간 총정리 (+공부법, 합격률)

 

2025년 전자책 리더기 추천 가이드 (+구매 팁)

 

리필 용기 세척법(주의사항)ㅣ녹농균이란?

 

워렌 버핏도 선호한 배당주 TOP 5 ㅣ 장기투자자의 안정 수익 전략

 

알뜰폰 요금제 통신사별 추천 (+비교, eSIM, 우체국)

 

20년 치과의사가 자녀에게만 알려주는 양치의 순서, 딱 하나만 기억하세요

 

"이 숫자는 절대 안 나와"...통계학 박사가 말하는 3가지 로또 당첨 공략법

 

아프지 않고 오래 사는 사람들의 공통된 '5가지' 비밀 루틴

 

근로장려금 얼마 받나요? ( + 2025 최대지급액, 자동 계산기)